Wraz z początkiem września w Polsce kończy się planistyczna prowizorka. Tracą moc dawne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nowymi przepisami, decyzja o warunkach zabudowy (WZ) powraca do swojej właściwej funkcji, czyli jest instrumentem o charakterze wyjątkowym i ściśle uzupełniającym lokalny system planowania przestrzennego, a nie – jak to było do tej pory – źródłem wielu budowlanych patologii.
Według nowych przepisów, w przypadku planowania nowej zabudowy, uzyskanie decyzji WZ będzie możliwe wyłącznie w tych gminach, które uchwaliły plan ogólny, i co do zasady tylko na terenach wyznaczonych w nim jako obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Dodatkowo funkcja planowanego przedsięwzięcia musi być bezwzględnie zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej, natomiast jego parametry muszą mieścić się w ramach gminnych standardów urbanistycznych przypisanych do konkretnej działki. Ale największą zmianą jest moc planu ogólnego, który w przeciwieństwie do wygasłego studium, stanowi akt prawa miejscowego. Co to oznacza? Organy administracji publicznej są bezwzględnie związane ustaleniami planu ogólnego, co wyklucza możliwość wydania decyzji WZ niezgodnej z jego treścią.
To radykalne uszczelnienie systemu planowania, które ma postawić tamę rozlewającemu się po Polsce chaosowi przestrzennemu. Jego korzenie sięgają wadliwych rozwiązań legislacyjnych z wczesnego okresu transformacji ustrojowej. Ówczesne przepisy spowodowały wygaśnięcie starych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) bez nałożenia terminowego obowiązku uchwalenia nowych. Doprowadziło to do wieloletniej zapaści, w której MPZP pokrywały zaledwie niewielką część powierzchni kraju, a decyzja WZ stała się powszechnym narzędziem zarządzania przestrzenią, które więcej wspólnego miało z patologią niż z racjonalnym planowaniem naszych miast, miasteczek czy wsi. Konsekwencje legislacyjnych zaniedbań uderzały bezpośrednio w środowisko przyrodnicze oraz jakość i warunki życia mieszkańców.
Mimo, że studium wyznaczało strategiczne kierunki polityki przestrzennej gminy, to nie miało rangi aktu prawa miejscowego. W praktyce mieliśmy do czynienia z gigantyczną luką prawną. Urzędy rozpatrujące wnioski o wydanie decyzji WZ w ogóle nie musiały badać ich zgodności z ustaleniami studium. Skutkiem był niekontrolowany rozrost zabudowy w szczerych polach, a w bliskim sąsiedztwie domów, budynków użyteczności publicznej, jak np. szkoły, czy cennych terenów przyrodniczych z łatwością mogły powstawać uciążliwe zakłady produkcyjne czy obiekty komercyjne, co rodziło ostre konflikty społeczne.
Mimo tych fundamentalnych zmian, optymizm związany z wejściem w życie nowych przepisów wydaje się przedwczesny. Szlachetne cele reformy zderzyły się z kształtem przepisów przejściowych, które dopuszczają rozpatrywanie na starych zasadach spraw wszczętych przed 31 sierpnia. To doprowadziło do paraliżu urzędów, które w ostatnich miesiącach zostały zalane falą wniosków składanych na zapas, zarówno przez deweloperów, jak i osoby fizyczne, chcące skorzystać z uprawnień przysługujących na gruncie przepisów przejściowych.
Tym samym istota reformy została rozmyta już na starcie. Decyzje WZ wydane na podstawie wniosków złożonych do końca sierpnia pozostaną bowiem ważne bezterminowo. A to oznacza, że przez kolejne dekady w polskiej przestrzeni będą funkcjonować uprawnienia rodzące stare, dobrze nam znane patologie.
